부동산 경매공부나 실제 경매 진행 후 명도 시 가장임차인. 가짜임차인. 허위임차인에 대해서 한 번쯤 들어봤을 겁니다.
권리분석하면서 은근히 헷갈리는 가장임차인에 대한 뜻과 권리분석 하는 방법을 알아보겠습니다.
가장임차인 뜻
- 가장임차인 이란 가장(허위 및 가짜) 임차인이라도 부르며 경매지 상에는 인수라고 써있지만 실제로는 인수할 여지가 없는 경매물건의 임차인을 뜻합니다.
이 가장임차인을 골라 낼려면 먼저 주택임대차보호법의 체계를 알아야 가장임차임을 찾을 수 있고 이로 인해 높은 수익을 달성할 수 있어서 남들이 쉽게 입찰을 들어가지 못하는 특수물건들을 찾을 수 있게 됩니다.
즉 주임법(주택임대차보호법)에 적용범위.대항력.존속기간.우선변제권.최우선변제권에 적용되지 않는 임차인을 찾으면 되기 때문에 주임법을 자세하게 알아야 합니다.
주임법 적용범위
- 주택임대차보호법 : 주거 건물의 임대차만들 규율 하기 위한 특별법
임차인의 권리는 채권이라서 대항력이 없습니다. 그러다 보니 임대차 기간 동안 보증금 반환에 어려움을 당하게 돼서 그런 임차인을 임대인의 협조 없이 대항력을 취득할 수 있는 방법을 부여하고 보호하기 위한 특별법입니다.
- 주거용 건물 판단 기준 : 공적장부의 표시가 아닌 실제용도에 따라서 적용되는 현황주의에 따릅니다.
- 그러면 주거와 비주거 같이 겸용하는 경우는 주된 부분이 어떤 걸로 사용되는가에 따라서 결정되므로 경매지상 현황보고서를 꼭 봐주셔야 합니다.
- 외국인. 법인. LH공사 도 주임법에 보호대상이 됩니다.
- 무상사용대차는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없으며 최우선 변제를 받아서 채권 우선회수 목적이 있다면 또한 주택임대차보호법의 적용을 받을수 없습니다.
- 부부간에는 물권 설정이 가능하지만 임대차 관계는 만들어질 수 없지만 친인척간에는 임대차 관계가 만들어 질수 있습니다.
주임법 대항력
- 임차인의 대항력은 주택 인도와 전입신고 그 익일 0시부터 대항력이 만들어집니다.
- 대항력을 발생시키는 전입신고는 전입신고 중에서 임차권을 공시하는 전입신고만 대항력이 만들어집니다.
- 등기부의 기재된 주소랑 일치하게 전입신고를 해야 됩니다.
주임법 존속기간
- 기간 정함이 있는 경우 : 최장기간 제한규정(20년), 최단기간 제한규정(2년)
- 기간정함이 없는 경우 : 최단기간 2년으로 의제
우선변제권과 최우선변제권
- 우선변제권 : 후순위 권리자가 일반채권자 보다 채권의 우선 만족을 꾀할 수 있는 권리이다.
1. 대항력과 확정일자는 반드시 대항력이 있어야 인정한다.
2. 기존 경매에서 우선변제권을 행사했다면 다음 경매 때부터는 우선변제를 받을 수 없다.
- 최우선변제권 : 임차인이 경매 신청 등기 전에 주택인도와 전입신고를 마치면 보증금 중 일정액을 타 담보 물권자보다 우선으로 변제받는 것이다.
1. 최우선변제 금액을 주장할 수 있는 금액은 임대차 계약 기준이 아니라 근저당 설정 날짜로 본다.
2. 경매 매각 물건의 최우선 변제를 받으려고 허위 임대차 계약을 진행한 경우 그들이 가정 공동생활을 영유하고 있을 때
1인의 임차인으로 보아서 보증금액을 각각 합산한다.
3. 보증금 중 일정액이 주택가액에 2/1을 초과한 경우 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
TIP
- 전 소유자가 현 경매 임차인 경우
경매지 상 선순위 대항력을 갖춘 임차인 경우 전 소유자가 현 경매의 임차인이 되는 경우가 있기 때문에 전 소유자의 전입신고가 빨라도 현 소유자한테 소유권 이전 등기가 넘어가고 그 익일부터 대항력을 발생시킬 수 있고 따라서 대항력을 발생시키는 날짜가 말소기준권리보다 늦는 경우 경매지 상 선순위 대항력을 갖춘 임차인 이더라도 인수할 여지가 없어서 가장임차인이다. - 전 경매 임차인이 현경매의 임차인 경우
임대차 계약체결시전 근저당권 설정 전에 임대차 계약을 했을 경우 대항력이 있다.
근저당권 설정 이후에 임대차계약을 했을 경우 대항력이 상실해서 가장임차인이다. - 배당기일이 잡혔을 때 채권자들이 배당이의신청을 하고 소송을 갈 경우?
임차인한테 인도명령 신청 결정이 소송일이 끝날 때까지 안 떨어지고 이 경우 임차인을 미리 찾아가서 이사비를 많이 주더라도 먼저 내보내는 게 좋다. - 등기부상 임차인의 등기명령이 되어 있으면 새로운 임차인은 최우선 변제를 받을 수 없다.
- 임차권 등기명령에 대한 것은 당연 배당권자라고 판단하면 안 되고 등기 명령을 언제 하느냐에 따라서 당연 배당권자가 될 수 있고 배당요구가 필요한 채권자가 될 수도 있다.
마치며
경매 물건 중 아파트 나 주택 등에서 가장임차인은 은근히 자주 나오곤 합니다.
가장임차인은 현황보고서 통합등기부만 잘 짜고 주임법에 대한 지식만 있으면 충분히 권리분석을 잘할 수 있습니다.
여러분들도 열심히 발품을 찾아서 성공입찰 하시길 기원합니다.
감사합니다 :)
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