안녕하세요 오늘은 부동산 경매 시 특수물건이라고 칭하는 유치권에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 경매 매각 물건 중 유치권은 공사중단토지에서 많이 보이며 부동산 경매 교육 대중화로 인해 유치권 권리분석 방법이 많이 알려졌습니다. 하지만 내 자산을 지키기 위해 가장임차인과 마찬가지로 유치권은 꼼꼼히 체크하여 권리분석을 해야 합니다. 오늘은 유치권의 의미와 성립요건에 대해서 알아볼까요?
유치권이란?
- 유치권 : 피담보채권의 변제가 있을 때까지 부동산 목적물의 인도를 거절할 수 있는 권리로서 인도거절권능 성격 지님
유치권은 물권이므로 기본적으로 인도거절권능, 담보물건, 임의경매, 절대권, 경매신청권, 우선변제권 X의 성격을 지니고 있습니다.
유치권 성립요건
그렇다면 유치권이 성립하려면 어떤 성립요건이 있어야 할까요?
- 목적물이 존재해야 된다.
목적물은 존재여부는 기둥. 지붕. 주벽이 있는 경우 유치권이 성립되고, 기둥.지붕.주벽이 있고 대지만 매각 시에는 유치권이 성립되지 않습니다.
- 목적물을 점유해야 한다.
점유자가 목적물을 사실상 점유를 해야 되고 점유는 직접 점유. 간접점유로 나눠져 있습니다.
직접점유 : 직접 사실상 목적물을 지배하는 것입니다.(시간장치. 열쇠)
간접 점유 : 임대인 등 타인으로 하여금 물건을 점유하게 하는 것으로 점유보조자(점유보조관계)는 지시. 복종관계. 명령복종관계를 뜻하며 대상은 가게의 점원이나 직원을 포함합니다.
단 채무자를 직접 점유자로 하는 간접점유는 유치권으로 인정하지 않습니다.
- 점유의 시기에서 경매개시결정 기입등기 이후에 점유 시 유치권을 가지고 경락인에게 대항할 수 없습니다.
그리고 불법점유자는 유치권을 인정되지 않습니다.
- 채권이 존재해야 되며 변제 또는 대물변제, 소멸 시효 완성 등으로 소멸할 경우에는 유치권이 성립할 수 없습니다.
- 채권과 목적물과의 견련성이 인정되어야 하고 목적물로부터 발생한 채권이어야 합니다.
여기서 견련성이 인정되는 채권은 공사대금채권, 필요비상환청구권, 유익비상환청구권, 수선비지급청구권이 있고
견련성이 인정되지 않는 채권은 임대차보증금반환청구권, 임대차권리금반환청구권, 부속물매매대금청구권, 건축자재대듬상환청구권이 있습니다.
여기서 필요비와 유익비가 무엇인지 궁금하실 텐데요
필요비는 보전행위로써 목적물의 현 상태를 유지하기 위한 행위입니다.
유익비는 이용개량행위로써 목적물의 객관적 가치를 증대시키는 행위입니다.
여기서 중요한 점은 필요비나 유익비상환 청구권도 목적물로부터 발생한 채권이기에 유치권 행사가 가능합니다.
- 변제기가 도래해야만 유치권 행사가 가능합니다.
경매지상에서 공사도급계약서, 법원기록 등으로 변제기 도래 여부를 확인하고 판단해야 합니다
- 유치권 배제특약의 부존재
원래 법정물건은 배제특약을 할 수 없는 게 원칙이지만 유일하게 배제특약이 가능한 게 관습법상의 법정지상권과 유치권입니다.
그리고 건물 준공 시 대부분 유치권 포기각서를 작성해서 준공작업대출을 끌어오기 때문에 유치권포기각서가 있을 경우에 유치권이 성립되지 않습니다.
대출이 나간 시점이 언제인지 보고 판단해야 하며 어떤 대출이 나가느냐에 따라서 대출 취급한 은행을 적극조사하는 게 좋습니다.
또 원상회복 특약이 있으면 비용상환청구권을 포기한 특약으로 보기 때문에 유치권이 성립하지 않습니다.
임대차 계약에 원상복구 특약이 있는지 확인해야 되며, 거의 대부분 임대차계약은 원상복구 특약이 기재되어 있기 때문에 계약서와 법원기록을 보는 게 중요합니다.
마치며
오늘은 유치권에 대해서 알아봤습니다. 유치권은 권리분석 시 보통 여러 가지 권리문제로 섞여 있어서 분석하기 쉽지 않는데요. 유치권의 성립요건을 정확히 알고 꼼꼼히 분석하면 어렵지 않습니다.
분석하기 쉽지 않다는 건 그만큼 유찰이 많이 되고 좀 더 싸게 낙찰을 받을 수 있는 기회가 많이 생기는 만큼 열심히 공부하고 발품을 팔아서 여러분들도 좋은 물건 낙찰 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 부동산 경매절차의 이해 (0) | 2023.02.12 |
|---|---|
| 부동산 경매 법정지상권 이란 ? (0) | 2023.02.11 |
| 부동산도 쪼개서 살 수 있다? 토큰 증권의 뜻 (0) | 2023.02.07 |
| 가장임차인 제대로 권리분석 하는 방법 (0) | 2023.02.05 |
| 등기부등본 보는법 (0) | 2023.01.31 |
