부동산 경매절차의 이해

안녕하세요 오늘은 처음에 부동산 경매 공부 시 중요한 경매절차의 순서를 자세히 알아보겠습니다.

부동산 경매는 사건접수부터 매각까지 보통 1년 정도 소요되기 때문에 경매 시 감정가가 시세가 아닌 경우도 많고
부동산 가치평가시기 판단 때문이라도 경매절차는 꼭 이해하고 있어야 합니다.

부동산경매 진행절차

먼저 부동산 경매 절차를 이해 할려면 재판의 대한 이해와 경매사건 구별에 대한 이해가 필요합니다.

강제경매 : 일반채권자가 집행권한을 부여받고 하는 경매절차
임의경매 : 담보권 실행(저당권.근저당권 등)을 위한 경매절차
여기서 실질적 의미의 경매를 변제를 위한 경매라고 하며 형식적인 의미의 경매를 현금화를 위한 경매라고 부릅니다.
재판 : 법원(판사)의 판단을 구하는 작업
신청사건 => 결정(문) => 항고 => 재항고
소송사건 => 판결(문) => 항소 => 상소

그래서
강제경매 같은 경우 소송사건으로 경매개시 판결문을 받고 진행하는 경매 절차이며,
임의경매 같은 경우 신청사건으로 이미 집행권한을 부여받은 담보권 실행자가 진행하는 경매 절차입니다.

부동산 경매 절차는 경매신청 => 결정 => 매각 => 매각결정 => 매각확정 => 대금납부 => 배당 => 종료

전체적인 순서도만 외워주시면 좋고 경매를 참가하는 투자자는 '매각을 위한 준비'부터 아는 게 좋습니다.

매각을 위한 준비

1. 결정문송달(이해관계인) + 경매개시결정 등기 진행

2. 집행관 => 현황조사 명령 => 현황조사 보고서 작성(이때 현황조사보고서는 필수적으로 체크해줘야 하며 점유여부를 꼭 확인해야 합니다)

3. 현황조사 보고서 작성 시
폐문부재, 소유자가 아닐 시 임차인으로 기재합니다.
듣는 내용 그대로 기재하며 주관적 의사는 들어가지 않습니다.
듣는 정보가 없으면 미상으로 기재합니다.
전입세대를 열람합니다.

4. 감정평가사 => 감정평가서 작성 및 감정가(법사가) 작성

5. 배당 요구종기. 채권신고 공고 => 매각기일 지정 / 공고 => 매각물건 명세서 작성 순으로 진행합니다.

**빨간색으로 돼있는 부분은 꼭 체크해야 되는 부분이며 경매 권리분석 시 현황조사 보고서. 감정평가서. 매각물건명세서는 권리 분석 시 꼭 체크해야 합니다.

매각 방식으로는 크게 호가경매와 입찰경매로 나누어져 있으며 부동산 경매는 입찰 경매로 진행됩니다.

입찰 경매에는

기일 입찰 : 1일 1회 입찰, 간혹 1일 2회 입찰도 있습니다.
기간 입찰 : 입찰 기간 따로 개찰 기간 따로 하는 경우도 있으며 주로 부동산 호재 지역이 기간 입찰을 하기도 합니다.

매각 종류로는 새매각과 재매각이 있으며

새매각은 허가할 매수 가격의 신고가 없이 최종적으로 입찰기일이 마감되어 유찰된 때에 법원은 새 매각 기일을 정하여 상당히 낮춘 최저 매각 가격으로 새매각 하여야 합니다.

그 사유로는 3가지 경우가 있습니다,

1. 허가할 매수신고가 없는 경우(유찰)

2. 이의에 의한 매각 불허가의 경우

3. 매수 가격 신고 후에 목적물의 훼손을 이유로 매각불허가 또는 허가 취소 된 경우

재매각은 낙찰인이 대금 미납 시 진행하며 매수신청 보증금은 20%부터 시작합니다.

오늘은 부동산 경매 절차 대하여 자세히 알아봤습니다.

꼼꼼한 권리분석을 위해서는 부동산 경매 절차는 필수적으로 알아야 합니다.

모두 열공 하셔서 수익성 좋은 물건 찾기 기원드립니다.

감사합니다.

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